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強制退去の流れ

強制退去とは、賃貸人が、建物を貸している賃借人の賃料不払いなどを理由に、裁判で建物明け渡し請求を行い、勝訴を受けることで強制的に賃借人を建物から退去させることです。ここでは、強制退去の流れについて説明します。

 

■強制退去を行う条件
まず、賃借人を強制退去させるには、賃貸借契約を解除しないといけません。
「賃貸人との信頼関係が破壊されていること」
解除するためには上記の条件を満たす必要があります。
信頼関係の破壊が認められるケースとしては
3か月以上の長期的な家賃の滞納、在留資格のない外国人の不法滞在、近隣住民の健康を害するほどの騒音や悪臭、その他刑法に反する行為などがあります。

 

■強制退去の流れ
①賃料の支払いや苦情などの改善を根気よく呼びかける。
まずは、口頭や手紙で賃料の支払いや苦情の原因の改善を呼びかけることで裁判を起こす前にできる限り話し合いによる解決を目指しましょう。
また、賃借人に対するこれらの呼びかけに応じない場合は、保証人に対しても賃料請求などを呼びかけましょう。ただし、この場合、賃借人に対して「保証人に呼びかける」旨の事前の通知を行う必要があります。
②内容証明郵便で未払い賃料の督促や、賃貸借契約解除の通知を行う。
賃借人が呼びかけに応じない場合、いよいよ賃貸借契約の解除通知を送付します。通知には、立ち退き裁判での必要書類となりますので必ず内容証明郵便で送りましょう。内容証明に書いておいた期間を過ぎても賃料の未払いや苦情が改善されない場合、契約解除の法的効果が生じます。
③和解か裁判上の請求を行う。
契約解除の効果が生じると建物の明け渡し請求の訴訟提起をしますが、訴訟提起の前に可能であれば和解調停を賃借人に持ちかけましょう。訴訟費用など余計な出費なく解決するかもしれません。

 

■訴訟提起における必要書類
・建物の不動産登記謄本、固定資産評価額証明書、予納郵便切手、収入印紙
・賃料滞納や苦情の原因などの信頼関係を破壊することを証明する証拠書類
・代表者事項証明書(法人の場合のみ)

 

■強制執行
裁判に勝訴すると、執行官によって賃借人の建物からの退去が強制的に行われます。この場合、賃借人の家財は、すべて運び出され、倉庫に保管されることで空き家状態になります。執行の際は、賃貸人は執行官に予納金を預ける必要があり、執行手数料を差し引いた残額が後に返金されます。

 

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