強制退去とは？流れや条件などを解説

賃貸物件を経営している家主にとって、貸借人の迷惑行為や隣人トラブルなどは悩みの種であり、できれば自主的に退去してほしいものです。

この記事では、強制退去の意味や条件、強制退去を実行する流れについて解説します。

強制退去とは

強制退去とは、賃貸物件を借りた者が迷惑行為や近隣トラブル、家賃滞納などによって家主（オーナー）から退去もしくは明け渡し要請に応じない場合に行う法的措置です。

家主（オーナー）は賃貸人に対して裁判を起こし、裁判所に強制退去の申し立てができます。

強制退去は、物件の明け渡しを目的としており、貸借人の家財道具なども明け渡し・退去の対象です。

強制退去が行える可能性のある条件とは

強制退去が行える可能性のある主な条件を以下に2つご紹介します。

3カ月以上の家賃を滞納しているとき

貸借人が3カ月以上の家賃を滞納しているときや、家賃滞納について何度督促しても支払う意思のないときは強制退去が行える可能性があります。

ただし、1～2カ月の家賃滞納であれば貸借人の「うっかりミス」などもあるので、早期に対応するとトラブルになりかねません。

貸借人との関係が悪いとき

貸借人と家主の関係性が悪く、「信頼関係破壊の法理」に該当していると認められる場合は強制退去を実行できる可能性があります。

信頼関係破壊の法理とは、「高度な信頼関係を基礎とする継続的契約において、当事者間の信頼関係を破壊したといえる程度の債務不履行がなければ、その契約を解除することはできない」という法理です。

たとえば、部屋を清潔に使用していなかったり、騒音や悪臭によって近隣住民とトラブルを頻繁に起こし、苦情が多発する場合などは家主との信頼関係が破壊している可能性があります。

また、貸借人が暴力団関係者や犯罪行為をした場合などは強制執行を行える可能性があります。

強制退去を実行するまでの流れ

まずは、貸借人に対して「口頭や書面で注意および警告」を行い、家賃滞納の場合は「書面で督促・請求」します。

それでも支払ってもらえないときは「連帯保証人に連絡」をして支払請求を行います。

連帯保証人も支払う意思がない場合は、賃料督促や支払期日、賃貸借契約解除に関する内容などを記載した書面を「配達証明付きの内容証明郵便」で送付します。

貸借人が記載した期日までに対応しない場合は、内容証明郵便で送付した書面の内容通りに「賃貸借契約を解除」します。

貸借人が自主的に退去しない場合や督促に応じないときは法的措置に移行するため、「明け渡し請求訴訟」を管轄の簡易裁判所に申し立てます。

明け渡し請求訴訟に勝訴しても貸借人が自主的に退去しないときは、改めて「強制退去」を裁判所に申し立てを行います。

申し立てが受理されると、裁判所から貸借人に「立ち退き要請の催告書」が送付されます。

それでも自主的に退去しない場合は、「裁判所の執行官が強制退去を実行」します。

執行官が貸借人の入居している物件に出向き、執行官に同行する専門業者が建物内にある家財道具などを強制的に撤去します。

強制退去を実行するには、「立ち退き要請の催告書」が必要です。

また、執行官や専門業者、出張費、家財道具などの撤去費用が必要となり、すべて家主（オーナー）負担になるので注意してください。

強制退去を実行する場合の注意点

強制退去は、法的に問題のない状態で行わなければ貸借人から訴えられる可能性があるので、以下の内容に注意する必要があります。

実力行使は罪に問われる可能性がある

家主が実力行使で家財道具などを勝手に持ち出すと罪に問われる可能性があります。

また、大声で退去するように脅す行為は、脅迫罪や強要罪に問われる可能性があるので注意してください。

強制退去を実行するには時間がかかる

早くても強制退去を実行できるまでは4カ月程度かかります。

貸借人が裁判で争う姿勢を示せば、解決までの時間がさらに長引く可能性があります。

まとめ

今回は、強制退去の意味や手続きの流れ、強制退去させる条件について解説しました。

強制退去を家主の独断で行うと罪に問われる恐れがあるため、必ず法的手続きに従って実行する必要があります。

家賃滞納や迷惑行為で悩んでいる家主の方は、不動産トラブルに詳しい弁護士に相談することをおすすめします。